Capita di vedere applicati contratti di locazione di immobili ad uso turistico in fattispecie che nulla hanno a che vedere con l’affitto connesso a periodi brevi in località di villeggiatura. Ciò a tutto discapito dei conduttori, poiché tali contratti prevedono durate molto limitate.
Il contratto a uso turistico è in genere oggettivamente connotato dal fatto di essere sito in una località a forte vocazione turistica, dal fatto di essere relativo ad un immobile arredato, e dalla dotazione di servizi accessori non usuali nelle locazioni ordinarie, come, per esempio, la presenza di un parco e di un campo da tennis (si veda, per tutte, Tribunale di Savona, 21 aprile 2005, dettato in tema di locazioni ad equo canone, ma applicabile anche alle locazioni ex legge 431/1998).
Cosa fare quindi se il conduttore si vede applicato un contratto turistico laddove non vi siano i requisiti?
A norma dell’articolo 1, comma 2, lettera c, della legge 431/1998, è possibile chiedere la riconduzione del contratto, stipulato “a uso turistico”, a un contratto a norma dell’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 (con durata di quattro anni più quattro). Infatti, l’articolo 13, comma 3, della legge 431/1998 dispone che «è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge».
In tale contesto, quindi, qualora il locatore pretendesse uno sloggio immediato al termine del breve periodo della locazione, vi sarebbero da parte dell’inquilino valide ragioni per opporsi. Infatti, in caso di contratto non turistico, si deve rispettare la durata di cui al citato articolo 2, comma 1, della legge 431/1998. Fermo restando che – al termine del primo quadriennio – il locatore può inviare disdetta, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, con preavviso di sei mesi (articolo 3, comma 1, lettera a, della legge 431/1998), precisando le motivazioni del mancato rinnovo.
In ogni caso, l’inquilino non può sospendere arbitrariamente il pagamento dei canoni e delle spese accessorie, rischiando in mancanza la risoluzione del contratto per morosità, a norma degli articoli 1453 e 1455 del Codice civile, in tema di grave inadempimento. Senza contare che, secondo l’articolo 5 della legge 392/1978, norma tuttora vigente, ancorché secondo taluni non applicabile alle locazioni turistiche (si veda Tribunale di Modena, 31 gennaio 2013), «il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile».
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